Tout savoir sur les échelles de versement et les étapes de construction en VEFA

Pour mener sereinement la construction à son terme et réaliser les travaux nécessaires au bon fonctionnement du logement, le constructeur a besoin d’un engagement de l’acheteur et de versements réguliers pour financer l’opération.
Mais dans la mesure où le maître d’ouvrage n’achète pas un bien déjà construit, il a également besoin d’une certaine forme de prudence et d’une sécurité avant de verser des fonds qu’il a parfois eu du mal à obtenir. C’est la raison pour laquelle lors d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) d’un immeuble, on prévoit un échelonnement des paiements.

Après le versement d’un dépôt de garantie généralement remis le jour de la signature du contrat de réservation, le maître d’ouvrage s’engage à respecter un échéancier de paiement avec des dates strictes et qui correspondent à des étapes fondamentales de la construction du logement. Voici des informations importantes sur l’échelonnement VEFA.

Les différentes étapes de la construction d’un logement en VEFA

La construction d’un logement en état futur d’achèvement se déroule selon un enchaînement logique et progressif qui correspond à différentes étapes cruciales dans la construction d’un logement :

  • La signature du contrat de réservation : pour réserver un logement en VEFA, le constructeur et l’acquéreur signent un contrat de réservation. Ce contrat de réservation marque le point de départ d’une sorte de compte à rebours que les autres étapes vont venir compléter.
  • L’ouverture du chantier : c’est une étape importante car elle marque le vrai début de la construction. Celle-ci doit être fixée dans le contrat de réservation et la date d’ouverture de chantier doit être respectée par le promoteur. Si elle n’est pas respectée, le constructeur est contractuellement redevable de pénalités auprès du maître d’ouvrage.
  • L’achèvement des fondations : les fondations constituent la base d’un logement, celles-ci doivent être contrôlées par un professionnel pour garantir la solidité de l’ouvrage et la bonne poursuite de la construction.
  • L’achèvement du plancher haut : à cette étape, la construction est bel et bien sortie de terre et le plancher du rez de chaussée est posé sur des fondations solides.
  • L’élévation des murs : les murs sont construits et la construction commence à prendre une forme reconnaissable
  • La mise hors eau : à cette étape, on va vérifier que le logement est bien étanche à l’eau et poser la charpente et la toiture. C’est une étape importante car souvent à l’origine de malfaçons. Des professionnels experts peuvent être convoqués pour éviter ce genre de déségrément.
  • L’achèvement des cloisons et la mise hors d’air : les cloisons de la maisons sont terminées et l’on va veiller à la bonne ventilation et à la bonne isolation de la maison en posant les menuiseries extérieures. Cette étape marque aussi la fin de ce qu’on appelle le gros oeuvre.
  • L’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage : c’est le début du second gros oeuvre, c’est-à-dire le moment de la pose de tous les équipements électriques, du chauffage mais également le moment où l’on effectue les travaux de peinture, revêtement des sols, pose des sanitaires etc..
  • L’achèvement de l’immeuble : dernière étape où l’on effectue les derniers contrôle avant de planifier la livraison de l’immeuble au maître d’ouvrage.
  • La livraison du bien : que l’acheteur peut faire en présence d’un professionnel ou non.
  • Les échelles de versement selon le type de garantie

    Le législateur a prévu un échelonnement des paiements et défini des pourcentages correspondant à l’état d’avancement des travaux pour les différents versements. Ceux-ci pouvaient autrefois varier selon que l’on optait pour une garantie d’achèvement intrinsèque (assurance proposée par le promoteur qui finançait en fond propre, beaucoup plus risquée) ou une garantie extrinsèque (assurance proposée par un tiers et qui protège l’acheteur en cas de défaillance du promoteur).

    Aujourd’hui, la loi (depuis janvier 2015) a supprimé la garantie intrinsèque à la suite de nombreux cas de promoteurs défaillants.

    La garantie extrinsèque propose donc aujourd’hui un échelonnement des paiements comme suit :

    • Aucune somme d’argent versée avant la signature d’un contrat de réservation VEFA. Fuyez les promoteurs qui vous demanderaient un premier versement.
    • 5% de la somme est demandé au titre de dépôt de garantie et versé au moment de la signature du contrat de réservation (si le contrat de vente est signé dans un délai de 1 an) ou 2 % du prix de vente si ce contrat est signé dans un délai de 1 à 2 ans.
    • 35% de la somme doit être versé au moment de la pose des fondations contrôlées par un expert
    • 50% de la somme doit être versé au moment de la pose du plancher haut du rez-de-chaussée
    • 65% de la somme doit être versé au moment de l’achèvement du dernier plancher haut
    • 70% de la somme doit être versé au moment de la mise hors d’eau
    • 80% de la somme doit être versé à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air
    • 90% de la somme doit être versé à l’achèvement des travaux d’équipement , de plomberie, de menuiserie et de chauffage
    • 95% de la somme soit être versé à l’achèvement de l’immeuble
    • 100% de la somme doit être versé le jour de la livraison et de la remise des clefs

    Cet échelonnement très progressif des versements permet aux deux parties de bénéficier d’une certaine sécurité tout au long du processus de construction. Grâce à cet échelonnement, le maître d’ouvrage bénéficie d’un droit de regard sur l’avancement des travaux et d’un droit de rectification s’il constate une non conformité à chacune des étapes de la construction.

    Le promoteur de son côté est aussi assuré du paiement des différentes échéances et peut poursuivre la construction en toute sérénité. Ce cadre légal garantit donc, en quelque sorte, le bon déroulement de la transaction car la vente en l’état futur d’achèvement est un peu particulière en ce sens que l’on spécule sur une construction qui au moment de l’engagement et de la signature du contrat de réservation n’existe pas vraiment encore.