Tout savoir sur les échelles de versement en CCMI

Pour faciliter le bon déroulement d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le législateur a prévu un échelonnement des versements de l’acquéreur correspondant aux différentes étapes du chantier de construction de la maison individuelle.

Cet échelonnement des paiements est à la fois une solution de financement plus souple pour les acheteurs et en même temps une garantie pour le constructeur dans la conduite à terme de son chantier de construction.

Mais comment ces modalités de paiement ont-elles été fixées et comment s’organisent-elles dans le temps du chantier ? En quoi engagent-elles à la fois l’acheteur (maitre d’ouvrage) et le constructeur ? Quelles sont les garanties supplémentaires proposées à côté de ces transactions financières ?

Comment les étapes de versement ont-elles été fixées ?

Le législateur a décidé de considérer chaque étape importante dans la construction d’une maison comme une échéance qui occasionne le versement d’une partie de la somme totale prévue pour le règlement de la construction. De cette manière, l’acquéreur et le constructeur travaillent de concert pour la construction du logement.

Le CCMI marque ainsi la collaboration des deux parties pour faire prendre corps au projet de construction. Les étapes fondamentales dans la construction d’une maison sont :

  • l’ouverture du chantier
  • l’achèvement des fondations
  • l’achèvement des murs
  • la mise hors d’eau (la pose de la toiture)
  • la mise hors d’air (les travaux d’isolation et d’aération)
  • les travaux d’aménagement, menuiserie et chauffage.

Ces différentes étapes sont clairement indiquées dans le contrat signé par le constructeur et l’acquéreur s’engage à effectuer les versements à chacune des étapes du chantier pour permettre au constructeur d’avancer sereinement dans son travail de conception.

L’échelonnement des paiements avant, pendant et après le chantier de construction

En général, avant l’ouverture du chantier, deux cas de figures peuvent se présenter :

  • Le constructeur bénéficie de la caution bancaire d’un établissement financier, il est donc en droit de demander trois versements de 5% chacun : 5% à la signature du contrat, 5% à l’obtention du permis de construire, et 5% au début des travaux
  • Le constructeur n’est pas accrédité par un organisme et utilise ses propres fonds pour financer le lancement du chantier. Le constructeur peut dans ce cas demander un dépôt de garantie équivalent à 3% du prix de la construction qu’il place sur un compte bloqué

Pendant le chantier de construction, la cadence et le montant des paiements vont augmenter progressivement. Voici les échelles de versement à respecter :

  • 15% à l’ouverture du chantier (les 3 fois 5% mentionnés ci-dessous ou le complément des 3% s’il n y a eu qu’un dépôt de garantie
  • 25% à l’achèvement des fondations
  • 40% à l’achèvement des murs
  • 60% à la mise hors d’eau
  • 75% à la mise hors d’air
  • 95% à l’achèvement des travaux
  • Ces pourcentages représentent les sommes maximales demandées aux différentes étapes de la construction.

    A la fin du chantier de construction, il ne reste plus que 5% de la somme globale à verser qui seront à régler sous huitaine si l’acquéreur n’est pas accompagné d’un professionnel le jour de la livraison. Si en revanche, il l’est le jour de la livraison et qu’aucune malfaçon n’est constatée, la somme restante est à verser le jour même au constructeur.

    Si des malfaçons sont constatées, les 5% seront alors déposés sur un compte bloqué jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité.

    Les garanties supplémentaires encadrant les transactions financières

    Au moment de la livraison, les nombreuses garanties prévues dans le contrat commencent à courir. Il existe quatre garanties principales dans le contrat de construction d’une maison individuelle :

    • La garantie de livraison : cette garantie permet au constructeur de tenir son engagement de livraison à date fixe auprès de l’acquéreur. Elle couvre l’acquéreur en cas de défaillance du constructeur, mais également si le constructeur ne finit pas les travaux dans les délais prévus, ou bien encore s’il n’effectue pas les travaux. C’est en général un organisme financier, caution du promoteur qui se charge des dédommagements en cas de faute de la part du constructeur.
    • La garantie des vices apparents : cette garantie permet à l’acquéreur de faire réviser et réparer les malfaçons repérées lors de la réception des travaux ou sous une semaine maximum, aux frais du constructeur.
    • La garantie de remboursement : celle-ci permet à l’acquéreur d’être assuré du remboursement des frais avancés en cas de défaillance du constructeur. Les sommes lui seront alors intégralement remboursées dans les meilleurs délais pour ne pas le pénaliser.
    • La garantie des dommages : souscrite obligatoirement par le constructeur, elle comprend : une garantie professionnelle en responsabilité civile, une garantie de parfait achèvement (applicable dans l’année qui suit la livraison), une garantie de bon fonctionnement qui couvre l’acquéreur pendant une période de 2 ans s’il constate un défaut sur les équipements du logement, et enfin une garantie décennale qui couvre l’acquéreur pendant 10 ans des malfaçons portant atteinte à la solidité de l’ouvrage.

    Le maître d’ouvrage (l’acheteur) doit, de son côté souscrire une assurance dommage ouvrage qui lui permet d’être remboursé sans décision de justice en cas de sinistre.

    Toutes les garanties supplémentaires qui encadrent le contrat de construction de maison individuelle permettent de mener à terme un projet de construction sans craintes et sans risques pour le maître d’ouvrage.

    Le législateur de plus en plus soucieux de sécuriser les transactions financières des particuliers et des investisseurs immobiliers les a rendu obligatoires pour verrouiller davantage encore ce type de contrat destiné à encourager les acquéreurs à investir dans la construction de logements neufs.