Tout savoir sur le contrat CCMI avec fourniture de plan

Le CCMI ou Contrat de Construction de Maison Individuelle est un contrat que passent un constructeur de maison et un particulier qui souhaite se faire construire son logement.

C’est un contrat destiné avant tout à protéger les particuliers des constructeurs de maison non fiables et douteux. Il permet de bénéficier de certaines garanties dictées par la loi française concernant le prix, les délais et la livraison. C’est donc avant tout un outil permettant de contraindre le constructeur de maison et une véritable protection pour les particuliers.
Les démarches à effectuer avant votre contrat CCMI

Avant de compléter et signer votre contrat CCMI avec toutes les parties prenantes, il convient d’effectuer quelques démarches indispensables :

  • Premièrement, il faut rechercher et acheter le terrain où vous souhaitez construire car sans terrain, pas de maison ! Pour trouver la perle rare, vous pourrez vous faire aider d’un agent immobilier ou du constructeur de votre maison si vous l’avez déjà choisi. Pour acheter le terrain, vous devrez signer une promesse de vente, puis signer l’acte de vente.
  • Deuxièmement, il est important de bien estimer son budget en prenant en compte le prix du terrain, les devis des constructeurs de maison, l’aménagement de votre intérieur et votre déménagement. En effet, un budget mal conçu vous mettra dans une situation à risque.
  • Troisièmement, il faut commencer à se renseigner auprès d’une banque pour obtenir des informations concernant un futur crédit immobilier.
  • Enfin, il vous faudra bien sûr choisir votre constructeur de maison (n’hésitez pas à consulternotre article dédié pour plus de conseil sur ce choix C’est également une étape clé car le constructeur de maison doit être une entreprise dans laquelle vous avez totalement confiance. Pour bien comparer les devis, ne misez pas seulement sur le prix, qui peut causer souvent de mauvaises surprises.

    Construction d’une maison : contrat CCMI obligatoire ou facultatif ?
    Le contrat CCMI est obligatoire dans le cas où c’est l’acheteur qui est propriétaire du terrain constructible et où le constructeur de maison y construit un ou deux logements à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel.

    Il est facultatif dans les autres cas, cependant il est fortement recommandé d’en signer un tout de même pour bénéficier de plus de protection.

    Les éléments que doit contenir le contrat

    La loi distingue 2 types de contrat : le contrat avec fourniture de plan (c’est le constructeur qui s’occupe des plans) et le contrat sans fourniture de plan (vous avez demandé à un architecte de vous fournir les plans). Cela doit être indiqué dans le titre du contrat.

    Le CCMI doit contenir absolument les éléments suivants :

    • La situation géographique du terrain et sa superficie exacte
    • La conformité de la construction aux règles d’urbanisme et une copie du permis de construire (qui prouvent que le projet est autorisé)
    • Une description technique du projet
    • Le prix total de la construction
    • Les modalités du financement
    • Les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement de la construction
    • La date d’ouverture du chantier
    • Les délais d’exécution du chantier
    • Les pénalités en cas de retard dans la livraison (la loi prévoit au minimum 1/3000 du prix global, par jour de retard)
    • La faculté pour le maitre d’ouvrage de se faire accompagner par un spécialiste lors de la réception
    • La justification de la garantie de remboursement
    • Les conditions suspensives (que nous verrons plus bas dans cet article)

    Les annexes à joindre sont :

    • L’attestation d’assurance dommages-ouvrage
    • L’attestation de la garantie de livraison
    • Le plan de la maison signé par le constructeur et le maitre d’ouvrage

    Enfin, le contrat CCMI doit comprendre les signatures du constructeur, du maitre d’ouvrage (celui qui souhaite se faire construire sa maison), le garant du constructeur (qui assure la fin de la construction de la maison en cas de faillite du constructeur) et la banque qui finance la construction.

    La signature du contrat

    Une fois le contrat signé, un acte vous est envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception.

    A noter que le contrat peut être signé devant un notaire ou pas. Le futur propriétaire disposera d’un délai de rétractation de 10 jours.

    Les conditions suspensives

    Pour que le contrat puisse être signé, plusieurs conditions doivent être réunies.

    • Premièrement, le maitre d’ouvrage doit être propriétaire du terrain ou avoir déjà signé une promesse de vente.
    • Deuxièmement, les plans de la maison doivent être validés et la demande de permis de construire déposée.
    • Troisièmement, la demande de prêt auprès d’une banque a du être envoyée.
    • Quatrièmement, le maitre d’ouvrage doit avoir demandé une assurance dommages. En effet, la loi prévoit que toute personne qui fait construire ou réaliser des travaux par une entreprise doit souscrire une assurance construction dommages-ouvrage.
    • Enfin, la garantie de livraison doit avoir été obtenue auprès du constructeur de maison.

    Quelles sont les obligations à respecter par les parties ?

    Le constructeur de maison

    • Le constructeur doit respecter le délai et le prix fixés dans le contrat, et réaliser la construction conformément aux plans.
    • Il doit aussi être titulaire d’une garantie de livraison.
    • Le maitre d’ouvrage

    • Le maitre d’ouvrage doit avoir fait la demande de permis de construire et de financement. Il doit aussi avoir souscrit à une assurance dommage-ouvrage.
    • Il faut aussi débloquer les montants des appels de fonds du constructeur et réceptionner la maison à la fin des travaux.
    • L’organisme prêteur

    • La banque doit vérifier que tous les éléments du contrat CCMI sont présents et obtenir l’attestation de garantie de livraison auprès du constructeur de maison.
    • De plus, à chaque appel de fonds du constructeur, la banque doit demander l’accord du maitre d’ouvrage.
    • Le garant

    • Le garant doit désigner le constructeur de maison qui finalisera la construction si le premier constructeur fait faillite.
    • Si les travaux ne sont pas exécutés ou réalisés en retard, le garant doit prendre les coûts à sa charge.
    • Les garanties

      La garantie de livraison à prix et délais convenus

      Dans le contrat CCMI, vous devez exiger une attestation de garantie de livraison à prix et délais convenus. Elle permet de se couvrir contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, aux prix et délais convenus.

      Le constructeur doit fournir cette attestation de garantie au plus tard à la date d’ouverture du chantier, et l’annexé au contrat CCMI. C’est un document obligatoire et très important pour réduire les risques pour le maitre d’ouvrage. La garantie de livraison couvre aussi les pénalités forfaitaires applicables pour les retards de livraison de plus de trente jours.

      La garantie de dommage – assurance dommage

      C’est l’assurance que vous devrez absolument contracter et qui vous protègera des dommages portant atteinte aux éléments fondamentaux de la construction. C’est une assurance obligatoire que vous devez avoir souscrit avant le début du chantier.

      Dans le cas d’une revente de votre maison avant 10 ans, l’acquéreur vous la demandera.

      La garantie de remboursement en cas de versement d’acompte

      La garantie de remboursement est valide seulement si le constructeur vous a demandé de verser des sommes avant l’ouverture du chantier. Si c’est le cas, le constructeur est obligé de vous délivrer une attestation de caution fourni par une banque. Cette dernière s’engage à vous rembourser les sommes payées si le chantier ne s’ouvrait pas à la date prévu ou si les conditions suspensives n’ont pas été réalisées dans le délai prévu.

      Une attestation de garantie de remboursement devra donc être ajoutée au contrat CCMI.

      La garantie décennale

      La loi impose une garantie décennale au constructeur de la maison. Il sera donc responsable durant 10 ans, à partir de la date de réception du chantier, des dommages compromettant la solidité de la maison et des malfaçons liés au gros oeuvre (c’est à dire son ossature).

      La garantie de bon fonctionnement

      Durant 2 ans minimum, elle garantit les malfaçons qui peuvent affecter les éléments d’équipements dissociables de la construction.

      La garantie de parfait achèvement

      Cette garantie est prévue pour tous les contrats CCMI et implique que le constructeur s’engage à prendre en charge les désordres signalés à la réception ou pendant l’année qui suit la réception par le maître d’ouvrage par courrier en recommandé avec accusé de réception.

      Les appels de fonds

      Avant le chantier

      Si le constructeur bénéficie de la caution bancaire d’un établissement financier, il peut demander trois versements avant l’ouverture du chantier : 5% du prix à la signature, 5% à l’obtention du permis de construire, 5% au début des travaux.

      Si le constructeur n’est pas accrédité par un organisme financier, il peut demander l’équivalent de 3% du prix global en dépôt de garantie, à verser sur un compte bloqué.

      Pendant le chantier

      • 25% à l’achèvement des fondations
      • 40% à l’achèvement des murs
      • 60 % à la mise hors d’eau (la pose du toit)
      • 75 % à la mise hors d’air (la pose des fenêtres et des cloisons)
      • 95% à l’achèvement des travaux d’aménagement, menuiserie et chauffage.

      Après le chantier

      • Il restera 5% des fonds à régler.
      • Si le maître d’ouvrage n’est pas accompagné d’un professionnel, le solde sera versé sous 8 jours à compter de la réception du bâtiment. Durant ces 8 jours, le maître d’ouvrage peut dénoncer les vices apparents non signalés lors de la réception du bâtiment.
        Si le maître d’ouvrage est accompagné d’un professionnel (un architecte par exemple), aucun vice apparent ne peut être signalé par la suite et le solde est à verser de suite.
      • En cas de réserves émises dans le procès-verbal : la somme de 5% est bloquée sur un compte en attendant que les travaux complémentaires soient effectués par le constructeur.