Avant-contrat : dois-je opter pour une promesse ou un compromis de vente ?

Pressé de réaliser l’opération, vous vous imaginez peut-être que la promesse ou le compromis ne vous engagent pas à grand-chose ? C’est tout le contraire ! « Promesse ou compromis de vente sont les actes les plus importants dans une vente immobilière, tout ou presque y est déjà quasiment réglé. L’acte de vente définitif n’est que réitératif, c’est à dire qu’il reprend les éléments contenus dans la promesse ou le compromis, que l’on nomme souvent « avant-contrat ».», explique notre notaire -conseil.

D’où la nécessité d’y prêter une attention particulière et de s’entourer de toutes les précautions avant de signer

Promesse ou compromis peuvent être faits devant notaire ou sous seing privé. Faire appel à son notaire dès l’avant contrat est pertinent depuis la loi Alur, votée en 2014, selon laquelle presque toutes le pièces et formalités précédemment demandées au moment de l’acte définitif doivent désormais être fournie dès l’avant-contrat.

Promesse ou compromis, quelle différence ?

Avec la promesse, c’est le vendeur qui s’engage à vous vendre son bien à un prix déterminé et cela pour une durée de 30 jours ou plus généralement 45 jours. Pendant ce laps de temps, il ne peut pas renoncer à la vente, ni vendre son bien à quelqu’un d’autre. En d’autres termes, vous bénéficiez (l’acheteur) d’une sorte d’exclusivité. En contrepartie, vous devez verser 10% du prix de vente entre les mains d’un tiers séquestre : l’agent immobilier s’il a les garanties nécessaires pour recevoir les fonds, ou le notaire.

La promesse doit également être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les 10 jours qui suivent la signature s’il s’agit d’un acte sous seing privé (sans notaire), ou dans le mois qui suit si vous êtes passé devant le notaire. Les droits d’enregistrement sont pris en charge par l’acquéreur et s’élèvent à 125 euros. Pas besoin de ce type d’enregistrement avec le compromis de vente.

Le compromis, justement, va plus loin que la promesse, parce qu’ici, tout le monde est engagé, le vendeur comme l’acheteur. Juridiquement, le compromis vaut donc vente ! Il s’accompagne du versement d’une somme équivalente à 5% ou 10% du prix de vente par l’acheteur. Les sommes avancées au titre de la promesse ou du compromis vous sont intégralement restituées, si vous vous rétractez dans le délai légal de 10 jours (lire « Encore 10 jours pour changer d’avis », ci-dessous). Au-delà, elles sont conservées à titre de pénalités par le vendeur.

Ai-je le choix ?

Oui. Si la vente est faite entre particuliers, vous décidez ensemble si vous faites une promesse ou un compromis. Si c’est devant notaire, sachez qu’ils ont souvent des préférences. « Les notaires de Versailles, par exemple, font systématiquement signer des promesses, c’est l’usage local, peut-être parce que c’est moins engageant pour les deux parties », explique un agent immobilier versaillais. Rien ne vous empêche cependant, si le vendeur est d’accord, de demander une promesse plutôt qu’un compromis ou vice-versa.

Attention aux clauses suspensives

Dans la promesse comme dans le compromis, sont incérées des clauses suspensives destinées à protéger les acheteurs et de leur permettre de se rétracter si certaines conditions ne sont pas remplies.

La clause habituelle est d’ordre bancaire : elle précise que la vente est annulée si vous ne parvenez pas à obtenir vos prêts à des conditions (de montant, de durée et de taux maximum) décrites dans l’acte.

D’autres conditions suspensives peuvent être prévues. Elles peuvent par exemple faire tomber la vente, si vous ne parvenez pas à obtenir l’accord de la copropriété pour abattre un mur porteur ou transformer un local en habitation par exemple, ou encore si le propriétaire n’est pas parvenu à régulariser dans les temps des travaux préexistants non déclarés.

Si vous êtes passé par un notaire, c’est lui qui se chargera de l’insertion et de la rédaction des clauses suspensives. Sinon, il faudra que vous soyez vigilant !

Un délai de 10 jours pour changer d’avis

C’est avec la promesse ou le compromis que les choses sérieuses commencent ! Après la signature de l’avant-contrat (promesse ou compromis), vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours (il est passé de 7 à 10 jours le 8 août 2015, suite à l’adoption de la loi Macron).

Au cours de ce délai, vous pouvez décider de renoncer à l’achat sans avoir aucune explication ou justification à fournir. Vous devez cependant le faire par lettre recommandée avec avis de réception.

Le délai court à compter du lendemain de la remise ou de la première présentation de la lettre recommande avec avis de réception contenant l’avant-contrat. Par exemple, si l’avant contrat vous a été envoyé le 15, avec première présentation le 17, le délai de dix jours courra à compter du 18 et expirera le 27 à minuit.